Пошаговая инструкция при покупке земельного участка: от проверки до подачи документов в МФЦ

При покупке недвижимости очень важно правильно проверить объект, собрать необходимые документы и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это справедливо и для земельных участков, и для квартир, и для нежилых помещений. Сама процедура не слишком сложная, особенно если воспользоваться рекомендациями профессионалов.

Поэтому мы составили детализированную инструкцию, которая описывает все шаги покупки земельного участка – от проверки недвижимости до подачи документов в МФЦ.

Покупка земельного участка: пошаговая инструкция

Не имеет значения, кто владелец недвижимости – физлицо или компания-застройщик. Когда происходит покупка земельного участка, пошаговая инструкция у собственника и у юрлица одинаковая, и состоит из пяти этапов:

1. Проверка недвижимости. Изучите кадастровую карту и получите выписку из ЕГРН.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи (ДКП). Он избавит от неопределённостей.
3. Выбор формы и способа оплаты. Наличными, банковским переводом или через аккредитив.
4. Заключение финального ДКП. Он имеет юридическую силу.
5. Подача документов в МФЦ. Росреестр зарегистрирует, что вы стали новым собственником земельного участка.

Рассмотрим этот порядок покупки земельного участка подробнее.

1 этап: Проверка недвижимости

Выбранный земельный участок может находиться под арестом, ограничением прав продажи, не быть зарегистрированным в Росреестре или не подходить под нужные вам цели. Поэтому его нужно проверить перед покупкой. Процедура занимает 10–15 минут и не требует обращения в МФЦ.

Проверка проходит онлайн:

1. Откройте Публичную кадастровую карту России (ПККР) на сайте Росреестра и найдите там нужный участок. Это можно сделать по кадастровому номеру, адресу или просто на карте.
2. В справке-выписке (появляется в левом углу экрана) проверьте назначение участка. Если там указано «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение подсобного хозяйства» (для земель в населённых пунктах) – то на нём вы сможете построить дом и прописаться в нём. Если указано иное назначение – то участок подходит только для дачи, сада или огорода.
3. На том же сайте Росреестра получите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. Это – платная услуга, в 2022 году она стоит 350 рублей.
4. В выписке найдите пункт, связанный с ограничением прав собственности. Он должен быть пустым (или со статусом «не зарегистрировано»). Если есть какое-либо ограничение – вы не сможете стать собственником участка до его снятия. От покупки такой недвижимости лучше отказаться.

Некоторые участки не отображаются на ПККР. Это означает, что они не прошли межевание и не были надлежащим образом зарегистрированы. От их покупки лучше отказаться. Дело в том, что зарегистрировать право собственности можно только на размежёванные участки, поэтому попросите владельца обратиться к кадастровому инженеру.

Если вы покупаете территорию без строения – попросите у владельца кадастровый паспорт и документы, подтверждающие право собственности. Пошаговая инструкция покупки дома с земельным участком также подразумевает проверку технического паспорта строения. Этот документ потребуется предоставить в Росреестр.

2 этап: Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – это документ, который устраняет все возможные разногласия и неопределённости в сделке. Он полной юридической силы не имеет, поэтому может составляться в простой устной форме – «договорились и пожали руки». Но лучше, если он будет написан и подписан.

В этом документе указываются:

• Характеристики недвижимости – кадастровый номер, адрес, площадь.
• Данные продавца и покупателя – информация из паспортов, свидетельства о собственности (если есть), доверенности (если есть).
• Выбранный способ оплаты, а также информация о задатке, авансе или других частичных платежах.

Предварительный ДКП можно заключать даже при отсутствии разногласий. Этот документ просто защищает продавца и покупателя. А при использовании аккредитива он обязателен.

3 этап: Выбор способа оплаты

Выбор способа оплаты накладывает обязательства на продавца или покупателя. «Просто так передавать деньги» нежелательно, поскольку необходима финансовая защита. Наиболее распространены три способа оплаты:

• Наличными. Получив деньги, продавец обязан написать и передать покупателю расписку. Этот документ затем подаётся в МФЦ.
• Банковским переводом со счёта на счёт. Реквизиты счетов нужно указать в ДКП. После перевода покупатель должен сохранить квитанцию и предоставить её в МФЦ.
• Через аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке, на который зачисляет деньги. После заключения ДКП и регистрации сделки в МФЦ продавец сможет их получить.

На каждый платёж оформляется отдельный документ. Например, если покупатель сначала внёс задаток, а потом оставшуюся сумму, продавец должен написать две расписки.

4 этап: Заключение договора купли-продажи

Финальный ДКП имеет юридическую силу. Его нужно предоставить в МФЦ (Росреестр). Поэтому желательно, чтобы он был составлен профессионалом – риэлтором или юристом. В этом документе указываются:

• Данные продавца и покупателя. Физлица указывают информацию из паспорта, юрлица – из уставных документов.
• Данные недвижимости. Кадастровый номер, адрес, площадь, цена. Если на участке расположен дом – сведения об этом строении также нужно внести в ДКП.
• Сведения о цене, сроках и способе оплаты, а также реквизиты обоих сторон (если оплата производится безналичным переводом или через аккредитив).

ДКП составляется в трёх экземплярах: по одному продавцу, покупателю и в Росреестр.

5 этап: Регистрация. Покупка земельного участка через МФЦ: пошаговая инструкция

После подписания ДКП и оплаты нужно зарегистрировать переход права собственности. Это делается через Росреестр. Вам потребуется предоставить в МФЦ следующие документы:

• Заявление по установленной форме. Его образец можно скачать с сайта Росреестра.
• Договор купли-продажи (оригинал). Росреестр заберёт его на проверку и хранение.
• Копии паспортов сторон сделки. Если продавец или покупатель – юридическое лицо, то также потребуется копия уставных документов. Заверять у нотариуса, как правило, не требуется.
• Документ, подтверждающий оплату: расписка, квитанция банковского перевода, копия договора аккредитива и квитанция о внесении денег.
• Документы земельного участка: кадастровый паспорт, а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, полученные от продавца. Если на земле стоит дом – также потребуется технический паспорт строения.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Её вносит покупатель.

Сотрудник МФЦ примет у вас эти документы и предоставит квитанцию, на которой указан срок перехода права собственности. После его истечения ещё раз обратитесь в Росреестр, чтобы получить официальную выписку из ЕГРН.

Поздравляем, все этапы покупки земельного участка пройдены – и вы стали полноправным владельцем.

Почему лучше покупать земельные участки в Подмосковье от застройщика, а не от частного лица

Покупка земли у собственников-физлиц может сопровождаться рисками: территория может быть не размежёвана, не подходить для постройки жилого дома, находиться под арестом или обременением.

Земельные участки, которые предлагает наша компания «У Лукоморья», таких рисков лишены. Они готовы к продаже и оформлению. У нас есть участки как под ИЖС – в построенном на них доме можно прописаться – так и под дачное хозяйство. Но главное – все они расположены в Подмосковье, в экологически чистой зоне, но при этом недалеко от столицы.